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中央文件一紙定音!"留在農村老家的房子"這樣處理

毫無疑問,對絕大多數人來說,買房是等同于結婚、生子的人生頭等大事,拋開對房價上漲、房產攫取利益的根源不說,僅僅房產占家庭資產的 77%,以及房地產捆綁的戶口、教育、醫療、養老資源,就足以見得一個家庭對房子的重視程度。在中國,無房不僅意味著沒有社會地位,而且想要實現孩子入學、年輕人結婚,更是不可能的事。

所以我們才看到,過去 20 年,樓市能擴張成年銷售 17 萬億的龐然大物,這背后有兩大支撐,除了貨幣常年流入房地產外,就是靠農民進城,也就是城市化。改革開放前,我國大部分人都住在農村,一直到 1978 年,我國城鎮人口只有 1.7 億,城鎮化率 17.9%。98 年房改以來,城鎮化才明顯加快,截止到 2018 年,城鎮人口增加到 8.3 億人,城鎮化率提升到 59.58%。

當然,這個趨勢并未停止。根據國際經驗,城鎮化觸及到 70% 的拐點后,人口流入城市的速度會放緩。而現在的官方數據,城鎮化率已經達到 60%,雖然距離 70% 的天花板日益接近,但人口流向城市的步伐還在繼續。現如今,全國出走家鄉到外地工作、打拼的人越來越多,留下的大多是父母、老人,農村的土地、房子也隨之被閑置,失去其應有的價值。

但隨著中央文件一紙定音,那些留在農村老家的房子將這樣處理

近日,農業農村部在對高層會議建議的答復中,透露了重要信息: 在符合宅基地管理規定和相關規劃的前提下,允許返鄉下鄉人員和當地農民合作改建自住房。這一決策將在原有 33 個試點市區的基礎上,再選擇一批重點地區開展改革試點。

要知道,對于集體土地,特別是農村宅基地,國家一直嚴禁城市居民涉足。原因很簡單,這就跟城市里房子是用來住的,不是拿來炒的定位一樣,農村的房子也是拿來住的,不容許 " 城里人 " 用來炒作,而房子下面的宅基地,更是相當于農民的 " 五險一金 ",是幫助他們養老,增值收益的 " 安全網 "。

不管是此前集體經營性土地入市,還是加快宅基地完成確權,但凡有關于農村土地改革,在不改變土地性質的同時,都以保障農民利益為底線。再加上農村人口長期輸出,農村不僅失去大量勞動力,更不利于未來的發展。因此,為了讓更多的資金、投資涌向農村,農村宅基地使用權的大門正式打開,歡迎那些希望去農村創業的人群。

那么,是否意味著宅基地使用權已經完全放開了?在房說君看來,一直以來,宅基地問題極為敏感,一邊是農民賴以生存的保障,另一邊又被富人覬覦,渴望私有化建設鄉間別墅。顯然,高層也洞察到風險所在,強調 " 返鄉下鄉人員 " 是可以跟農民合作改建住房,但只能簽租賃合同,時間最長 20 年。所以,適當放寬農房和宅基地使用權,就會有投資、商業機會,有就業,也就有人氣。

不僅如此,數萬億土地出讓金,未來將向農村、農業傾斜

近日,國家印發意見,明確到 " 十四五 " 期末,即 2025 年年末,城市土地出讓收益用于農業農村比例達到 50% 以上。同時,文件還給地方兩種途徑,用于農業農村的支出:

按照當年土地出讓收益用于農業農村的資金占比逐步達到 50% 以上計提,若計提數小于土地出讓收入 8% 的,則按不低于土地出讓收入 8% 計提。按照當年土地出讓收入用于農業農村的資金占比逐步達到 10% 以上計提。

之所以如此拆分,是因為各地方賣地,是分為 " 收入 " 和 " 收益 " 兩部分,具體細分,就是賣地收入扣除了成本之后,才是土地出讓收益。說白了,就是地方賣地,土地出讓 " 凈利潤 " 的一半要拿來支持農村,如果土地收益不夠收入的 8%,那就硬性地按照全部收入的 8% 或者 10% 用來支持農村。

據統計,2019 年全國賣地收入是 7.8 萬億,假如按 20% 的土地收益比例,土地收益的 50% 就是 7800 億。注意,是不低于 7800 億,隨著政策持續向農業和農村傾斜,這個數字也要穩步增長,屆時,地方上每賣出一塊地,返還給農村的比例就越高。

正如文件導言部分所說的," 長期以來,土地增值收益取之于農、主要用之于城,直接用于農業農村比例偏低 "。在房說君看來,這句話不僅直接捅破了幾十年來房地產興旺的 " 窗戶紙 ",而且揭示了農村和城市發展嚴重分化的根本原因。因此,這份意見或會成為改變未來 5 年乃至十數年的土地財政、房地產行業、城鄉結構走向。

放寬宅基地使用權、土地金向農村傾斜, 2 大新規對于樓市的意義,不亞于 " 房改 "

1998 年,房市迎來了第一次 " 房改 ",城市化序幕就此拉開,人口加速涌入城市,數十個行業被房地產所撬動,經濟也因此騰飛。

20 年后,房地產的擴張模式日益增進,從上游的建筑業、建材、到下游的家電家私、裝修,再衍生出金融、互聯網、物管等第三方產業,不僅靠房地產生存的群體越來越多,而且各城市征地、拆遷、招拍掛,開發商拿地蓋房,掌握著房市最直接的 " 命脈 "。可見,能讓房地產保持高速增長的核心,就是土地。

如今國家新規瞄準了 " 土地 " 這個關鍵變量,態度已經很明確,房價或難漲了

房說君有話說,原因很簡單,一來城市每年少了不低于 7800 億的土地金,各項基礎設施的建設進度會降低,此外,隨著農村宅基地的放寬,允許部分人和資金回流農村,給農民工提供一定的就業機會,當然了,愿意遷至城市的農民工也會有所減少。

再者,截止至目前,全國已經有 18 個城市陸續開展集體土地建設租賃房試點,大量的集體經營性土地入市,以及宅基地盤活,會帶來巨量的保障房供應房源,不僅低收入者、農民工有了落腳之地,而且最重要的原因,就是土地供應的多少,是決定房價的重要因素之一,所以,一旦這些集體土地入市,房價也就難漲了。

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