中央文件一紙定音！＂留在農村老家的房子＂這樣處理

毫無疑問，對絕大多數人來說，買房是等同于結婚、生子的人生頭等大事，拋開對房價上漲、房產攫取利益的根源不說，僅僅房產占家庭資產的 77%，以及房地產捆綁的戶口、教育、醫療、養老資源，就足以見得一個家庭對房子的重視程度。在中國，無房不僅意味著沒有社會地位，而且想要實現孩子入學、年輕人結婚，更是不可能的事。

所以我們才看到，過去 20 年，樓市能擴張成年銷售 17 萬億的龐然大物，這背后有兩大支撐，除了貨幣常年流入房地產外，就是靠農民進城，也就是城市化。改革開放前，我國大部分人都住在農村，一直到 1978 年，我國城鎮人口只有 1.7 億，城鎮化率 17.9%。98 年房改以來，城鎮化才明顯加快，截止到 2018 年，城鎮人口增加到 8.3 億人，城鎮化率提升到 59.58%。

當然，這個趨勢并未停止。根據國際經驗，城鎮化觸及到 70% 的拐點后，人口流入城市的速度會放緩。而現在的官方數據，城鎮化率已經達到 60%，雖然距離 70% 的天花板日益接近，但人口流向城市的步伐還在繼續。現如今，全國出走家鄉到外地工作、打拼的人越來越多，留下的大多是父母、老人，農村的土地、房子也隨之被閑置，失去其應有的價值。

但隨著中央文件一紙定音，那些留在農村老家的房子將這樣處理

近日，農業農村部在對高層會議建議的答復中，透露了重要信息： 在符合宅基地管理規定和相關規劃的前提下，允許返鄉下鄉人員和當地農民合作改建自住房。這一決策將在原有 33 個試點市區的基礎上，再選擇一批重點地區開展改革試點。

要知道，對于集體土地，特別是農村宅基地，國家一直嚴禁城市居民涉足。原因很簡單，這就跟城市里房子是用來住的，不是拿來炒的定位一樣，農村的房子也是拿來住的，不容許 " 城里人 " 用來炒作，而房子下面的宅基地，更是相當于農民的 " 五險一金 "，是幫助他們養老，增值收益的 " 安全網 "。

不管是此前集體經營性土地入市，還是加快宅基地完成確權，但凡有關于農村土地改革，在不改變土地性質的同時，都以保障農民利益為底線。再加上農村人口長期輸出，農村不僅失去大量勞動力，更不利于未來的發展。因此，為了讓更多的資金、投資涌向農村，農村宅基地使用權的大門正式打開，歡迎那些希望去農村創業的人群。

那么，是否意味著宅基地使用權已經完全放開了？在房說君看來，一直以來，宅基地問題極為敏感，一邊是農民賴以生存的保障，另一邊又被富人覬覦，渴望私有化建設鄉間別墅。顯然，高層也洞察到風險所在，強調 " 返鄉下鄉人員 " 是可以跟農民合作改建住房，但只能簽租賃合同，時間最長 20 年。所以，適當放寬農房和宅基地使用權，就會有投資、商業機會，有就業，也就有人氣。

不僅如此，數萬億土地出讓金，未來將向農村、農業傾斜

近日，國家印發意見，明確到 " 十四五 " 期末，即 2025 年年末，城市土地出讓收益用于農業農村比例達到 50% 以上。同時，文件還給地方兩種途徑，用于農業農村的支出：

按照當年土地出讓收益用于農業農村的資金占比逐步達到 50% 以上計提，若計提數小于土地出讓收入 8% 的，則按不低于土地出讓收入 8% 計提。按照當年土地出讓收入用于農業農村的資金占比逐步達到 10% 以上計提。

之所以如此拆分，是因為各地方賣地，是分為 " 收入 " 和 " 收益 " 兩部分，具體細分，就是賣地收入扣除了成本之后，才是土地出讓收益。說白了，就是地方賣地，土地出讓 " 凈利潤 " 的一半要拿來支持農村，如果土地收益不夠收入的 8%，那就硬性地按照全部收入的 8% 或者 10% 用來支持農村。

據統計，2019 年全國賣地收入是 7.8 萬億，假如按 20% 的土地收益比例，土地收益的 50% 就是 7800 億。注意，是不低于 7800 億，隨著政策持續向農業和農村傾斜，這個數字也要穩步增長，屆時，地方上每賣出一塊地，返還給農村的比例就越高。

正如文件導言部分所說的，" 長期以來，土地增值收益取之于農、主要用之于城，直接用于農業農村比例偏低 "。在房說君看來，這句話不僅直接捅破了幾十年來房地產興旺的 " 窗戶紙 "，而且揭示了農村和城市發展嚴重分化的根本原因。因此，這份意見或會成為改變未來 5 年乃至十數年的土地財政、房地產行業、城鄉結構走向。

放寬宅基地使用權、土地金向農村傾斜， 2 大新規對于樓市的意義，不亞于 " 房改 "

1998 年，房市迎來了第一次 " 房改 "，城市化序幕就此拉開，人口加速涌入城市，數十個行業被房地產所撬動，經濟也因此騰飛。

20 年后，房地產的擴張模式日益增進，從上游的建筑業、建材、到下游的家電家私、裝修，再衍生出金融、互聯網、物管等第三方產業，不僅靠房地產生存的群體越來越多，而且各城市征地、拆遷、招拍掛，開發商拿地蓋房，掌握著房市最直接的 " 命脈 "。可見，能讓房地產保持高速增長的核心，就是土地。

如今國家新規瞄準了 " 土地 " 這個關鍵變量，態度已經很明確，房價或難漲了

房說君有話說，原因很簡單，一來城市每年少了不低于 7800 億的土地金，各項基礎設施的建設進度會降低，此外，隨著農村宅基地的放寬，允許部分人和資金回流農村，給農民工提供一定的就業機會，當然了，愿意遷至城市的農民工也會有所減少。

再者，截止至目前，全國已經有 18 個城市陸續開展集體土地建設租賃房試點，大量的集體經營性土地入市，以及宅基地盤活，會帶來巨量的保障房供應房源，不僅低收入者、農民工有了落腳之地，而且最重要的原因，就是土地供應的多少，是決定房價的重要因素之一，所以，一旦這些集體土地入市，房價也就難漲了。